Declarar os rendimentos provenientes de locação é um dos pontos que mais gera dúvidas e notificações na malha fina da Receita Federal. Em 2026, com a atualização das faixas da tabela progressiva e o cruzamento de dados bancários cada vez mais sofisticado, o proprietário precisa ser estratégico. Ignorar o recolhimento mensal ou preencher a declaração de forma incorreta pode transformar o lucro do aluguel em uma dívida pesada, composta por juros e multas que podem chegar a 150% do valor devido.
Este guia detalha as regras atualizadas para que você mantenha sua situação fiscal regularizada, evite problemas com o Leão e aproveite todas as deduções legais para reduzir a carga tributária sobre o seu patrimônio.
1. A Tabela de Isenção Atualizada e a Nova Realidade de 2026
O primeiro passo para uma boa gestão fiscal é entender o seu enquadramento. Em 2026, a tabela progressiva do Imposto de Renda passou por ajustes necessários para refletir a inflação acumulada, elevando o teto de isenção.
- O Limite de Isenção: Atualmente, proprietários que recebem rendimentos de aluguel que, somados a outras rendas tributáveis (como salários ou pró-labore), não ultrapassem o novo limite de isenção mensal, estão desobrigados de recolher o imposto via Carnê-Leão.
- A Armadilha da Soma de Rendas: Um erro comum é considerar apenas o valor de um imóvel isoladamente. Se você possui três apartamentos alugados por R$ 1.500 cada, sua renda tributável para o fisco é de R$ 4.500. É sobre este montante total que a alíquota será aplicada, e não sobre cada contrato individualmente.
Mesmo que você esteja na faixa de isenção, se a soma dos seus rendimentos anuais ultrapassar o limite de obrigatoriedade da Receita Federal, todos os valores de aluguel recebidos devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual, na ficha de “Rendimentos Recebidos de Pessoa Física”.
2. Deduções Permitidas: O Caminho Legal para Pagar Menos
Muitos contribuintes pagam mais imposto do que deveriam por simples desconhecimento das deduções permitidas por lei. A Receita Federal permite que certas despesas sejam subtraídas do valor bruto do aluguel, reduzindo a base de cálculo sobre a qual o imposto incidirá.
O que você pode (e deve) abater:
- Impostos e Taxas Municipais (IPTU): Se, conforme o contrato de locação, o IPTU é de responsabilidade do proprietário, mas o valor é repassado ao inquilino no boleto do aluguel, você pode deduzir esse valor da base de cálculo.
- Taxas de Condomínio: Da mesma forma, se o valor do condomínio está embutido no aluguel pago pelo locatário, o proprietário pode subtrair essa quantia antes de calcular o imposto devido.
- Comissão da Imobiliária: Esta é uma das deduções mais importantes. A taxa de administração (geralmente entre 8% e 10%) cobrada pela imobiliária é totalmente dedutível. Você declara o rendimento bruto, informa o pagamento à imobiliária e o imposto incide apenas sobre o valor líquido.
- Despesas de Cobrança: Custos com advogados ou serviços de cobrança para reaver aluguéis atrasados também podem ser deduzidos, desde que devidamente comprovados com nota fiscal.
3. Carnê-Leão Mensal: A Obrigação que Muitos Ignoram
Um dos maiores riscos fiscais em 2026 é deixar para declarar todos os aluguéis apenas no ajuste anual em abril. Se o inquilino for uma Pessoa Física, o recolhimento do imposto é obrigatório e deve ser feito mensalmente através do sistema Carnê-Leão Web.
- Vencimento: O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento do aluguel (exemplo: aluguel recebido em janeiro deve ter o imposto pago até o último dia útil de fevereiro).
- A “Multa Isolada”: Se você não recolher o Carnê-Leão mensalmente e decidir pagar tudo na declaração anual, a Receita Federal pode aplicar a “Multa Isolada” de 50% sobre o valor do imposto não recolhido no prazo, além dos juros SELIC. Mesmo que o resultado da sua declaração final seja “imposto a restituir”, a multa pelo atraso do Carnê-Leão permanece devida.
No caso de aluguel para Pessoa Jurídica (Empresa), a regra muda: a empresa é obrigada a reter o imposto na fonte e fornecer o informe de rendimentos ao proprietário. Aqui, o dono do imóvel não precisa preencher o Carnê-Leão, mas deve conferir se a retenção foi feita corretamente.
4. Aluguel por Aplicativo (Airbnb): Regras Específicas para 2026
Com a popularização das locações de curta temporada, a Receita Federal intensificou o monitoramento sobre plataformas como Airbnb e Booking. Em 2026, o cruzamento de dados entre as plataformas e o Fisco é praticamente automático.
- Natureza do Rendimento: Para a Receita, o valor recebido via Airbnb é considerado rendimento recebido de Pessoa Física (o hóspede). Portanto, o anfitrião deve utilizar o Carnê-Leão para declarar esses ganhos mensalmente.
- Dedução de Taxas da Plataforma: As comissões de serviço retidas pelo aplicativo (que podem variar de 3% a 20%) são tratadas como a taxa da imobiliária e podem ser deduzidas da base de cálculo.
- Atividade Profissional vs. Locação: Se o proprietário oferece serviços adicionais constantes, como café da manhã diário ou serviço de translado, a Receita pode classificar a atividade como prestação de serviço (hotelaria), o que exige tributação via carnê de autônomo ou até abertura de empresa (MEI/Simples Nacional), com regras de impostos bem diferentes.
5. Tabela: Resumo do Imposto de Renda sobre Aluguel
| Perfil do Inquilino | Responsável pelo Imposto | Ferramenta de Declaração |
| Pessoa Física (Residencial) | Proprietário (Mensal) | Carnê-Leão Web |
| Pessoa Física (Airbnb) | Anfitrião (Mensal) | Carnê-Leão Web |
| Pessoa Jurídica (Empresa) | Inquilino (Retenção na Fonte) | Informe de Rendimentos |
| Pessoa Jurídica (Imobiliária) | Proprietário (após comissão) | Carnê-Leão Web |
Conclusão: Organização é a Melhor Estratégia
Em 2026, a Receita Federal possui ferramentas de inteligência artificial que cruzam movimentações bancárias, registros em cartórios e dados de administradoras de condomínio. A transparência é o único caminho para evitar a malha fina.
Organize suas notas fiscais de imobiliária, comprovantes de IPTU e recibos de condomínio mês a mês. Utilize o sistema Carnê-Leão Web de forma diligente e não espere o mês de abril para descobrir que possui uma dívida tributária acumulada. O planejamento fiscal bem feito transforma o aluguel em uma renda passiva sólida e, acima de tudo, segura.
Referências Consultadas:
Instrução Normativa RFB nº 1500/2014 (Atualizada até 2026).
Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018).
Perguntas e Respostas da Receita Federal – IRPF 2026.
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