Reformas no Imóvel Alugado: Quem Paga a Conta ?

Uma das maiores fontes de conflito entre proprietários e inquilinos envolve a manutenção e as modificações estruturais no imóvel. Com o envelhecimento natural das edificações urbanas e o surgimento de novas tecnologias domésticas, a dúvida “quem paga essa conta?” tornou-se central. Em 2026, com o mercado imobiliário mais dinâmico, saber diferenciar um reparo estrutural de uma melhoria estética é o que garante que você não pague por algo que não é sua responsabilidade.

Para resolver esse impasse, é preciso unir as normas da Lei do Inquilinato com os fundamentos da engenharia civil. A  justiça tem sido cada vez mais rigorosa ao definir que o imóvel deve ser entregue em “estado de servir ao uso a que se destina”, o que transfere custos pesados de manutenção estrutural diretamente para o locador.

1. Benfeitorias Necessárias, Úteis e Voluptuárias

Na engenharia e no direito imobiliário, dividimos as obras em três categorias. Identificar em qual delas a sua reforma se encaixa é o que define quem abre a carteira.

Benfeitorias Necessárias (Responsabilidade do Proprietário)

São aquelas que visam conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore. Sem elas, a habitabilidade fica comprometida.

• Exemplos: Conserto de telhado com infiltração, reparo em tubulação hidráulica rompida, substituição de fiação elétrica antiga com risco de curto-circuito ou tratamento de cupins na estrutura.
• A Regra: Devem ser pagas pelo proprietário. Se o inquilino fizer a obra em caráter de urgência, ele tem direito a reembolso ou abatimento no aluguel, mesmo sem autorização prévia.

Benfeitorias Úteis (Exigem Autorização)

São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, agregando valor à moradia, mas que não são vitais para a estrutura.

• Exemplos: Instalação de grades de segurança, colocação de box de vidro no banheiro ou instalação de pontos para ar-condicionado.
• A Regra: Precisam de autorização por escrito do proprietário. Se autorizadas, podem ser indenizáveis ao fim do contrato, caso não seja possível retirá-las sem danificar o bem.

Benfeitorias Voluptuárias (Custo do Inquilino)

São obras de mero deleite, estética ou luxo, que não aumentam a utilidade do imóvel para futuros moradores.

• Exemplos: Revestimento de parede com papel de parede, troca de uma torneira funcional por uma de design exclusivo ou pintura de uma cor personalizada.
• A Regra: Não são indenizáveis. O inquilino pode retirá-las ao fim do contrato, desde que devolva o imóvel nas condições originais registradas na vistoria.

2. O Direito de Retenção e a Compensação no Aluguel

Um erro comum em 2026 é o inquilino decidir, por conta própria, abater o valor de uma obra necessária no boleto do aluguel. Nunca faça isso sem um acordo formalizado, sob risco de ser considerado inadimplente.

Ao identificar a necessidade de um reparo, notifique o proprietário ou a imobiliária por escrito (e-mail ou mensagens registradas). Apresente pelo menos dois orçamentos de profissionais qualificados. O ideal é que o proprietário pague diretamente ao prestador. Caso o inquilino arque com o custo, a compensação deve ser formalizada através de um aditivo contratual ou recibo de quitação parcial.

3. Vícios Ocultos: A Grande Armadilha da Engenharia

Vícios ocultos são falhas que não podem ser detectadas em uma inspeção visual rápida durante a visita ao imóvel. Podem ser falhas na fundação que causam rachaduras progressivas ou problemas de esgoto que só se manifestam após meses de uso.

Conforme as atualizações jurídicas de 2026, se o vício existia antes da locação e o inquilino o descobriu após a mudança, a responsabilidade é inteiramente do locador. Se o problema tornar o imóvel inabitável ou representar risco à segurança, o locatário pode rescindir o contrato sem pagamento de multa e ainda exigir reparação por danos.

4. Vistoria de Entrada e Saída: Sua Proteção Técnica

A vistoria não é apenas uma formalidade burocrática; é a sua “fotografia de segurança” jurídica. Em 2026, com o uso de inteligência artificial para comparar laudos, os detalhes importam mais do que nunca.

• Vistoria de Entrada: Exija fotos em alta resolução de todos os cômodos, estado dos pisos, funcionamento de tomadas e registros de água. Se encontrar defeitos (mesmo pequenos), peça para constar no laudo antes de assinar.
• Vistoria de Saída: O imóvel deve ser entregue como foi recebido, respeitando o desgaste natural do tempo. Ter o laudo inicial detalhado evita que o proprietário exija uma “pintura nova” de um imóvel que já foi entregue com a pintura usada há anos.

5. Tabela: Checklist de Responsabilidades 2026

Conclusão: Transparência Evita Processos

Em 2026, a chave para uma relação saudável entre proprietário e inquilino é a documentação. Nunca realize obras estruturais sem um laudo técnico ou autorização expressa. Conforme as novas tendências imobiliárias, a manutenção preventiva paga pelo proprietário acaba sendo mais barata do que enfrentar ações judiciais baseadas em vícios ocultos ou falta de habitabilidade. O conhecimento das leis e das normas da ABNT é a maior garantia de um contrato justo para ambas as partes.

Referências Consultadas:

Lei do Inquilinato: Lei nº 8.245/91.

Tribuna de Minas: Reparos da casa de aluguel podem cair na conta do proprietário.

Em Foco: Proprietários devem arcar com custos de reparos.